Palmer Capital Emerging Europe Property Fund wil weer groeien
30 April 2014
Palmer Capital Emerging Europe Property Fund N.V. (Property Fund) heeft over 2013 een 34,1% hoger direct resultaat voor belasting behaald ten opzichte van 2012. Herwaarderingen leidden tot een negatief totaal resultaat. De aandacht van het management is nu vooral gericht op verdere verbetering van de financieringsstructuur. Na een succesvolle herkapitalisatie in 2014 zal het weer mogelijk zijn dividend uit te keren aan aandeelhouders. Vanaf 2015 wil het Property Fund zich gaan richten op groei van de portefeuille. Dit blijkt uit het vandaag verschenen jaarverslag.
Het directe resultaat van het Property Fund steeg in 2013 met 34,1% tot EUR 1,45 miljoen. De totale operationele kosten namen op jaarbasis af met 19,3% tot EUR 1,61 miljoen. Het totaalresultaat van EUR 0,13 miljoen negatief stond onder druk door het negatieve herwaarderingsresultaat van EUR 1,45 miljoen. Het verlies per aandeel kwam uit op EUR 0,10 (2012: EUR 0,33 positief).
Het Property Fund was ultimo 2013 EUR 60,71 miljoen groot. Het eigen vermogen bedroeg EUR 26,81 miljoen en het vreemd vermogen EUR 33,90 miljoen. De bruto huuropbrengsten daalden in 2013 met 6,5% ten opzichte van 2012. Dit hing grotendeels samen met de verkoop van het Tsjechische kantoorgebouw Stefanikova in Zlin, dat gedurende 2012 nog vier maanden deel uitmaakte van de portefeuille. De netto huuropbrengsten bleven gelijk op EUR 3,56 miljoen.
De ‘Ongoing Charges Figure’ (voorheen TER) van het Property Fund nam met 3% af en bedroeg per 31 december 2013 10,24%. Dit is inclusief de netto operationele kosten gerelateerd aan het vastgoed in portfolio.
Guy Barker, Managing director van Palmer Capital Fondsenbeheer, zegt: “Het Property Fund heeft in 2013 vorderingen geboekt ten aanzien van de implementatie van het nieuwe strategische plan. Naast kostenreductie en verbetering van de financieringstructuur zijn we nu toe aan een nieuwe fase in de uitvoering en dat is groei van het fonds”.
Verbetering financieringsstructuur
In augustus 2013 is de lening bij de Tatra Banka voor het Slowaakse gedeelte van het portfolio succesvol verlengd tot eind 2014. Eind 2013 verbeterde de financieringsmarkt in Tsjechië en Slowakije waardoor er mogelijkheden zijn ontstaan om de huidige bankleningen te herfinancieren. Gedurende het eerste kwartaal van 2014 is met Sberbank overeenstemming bereikt over een nieuwe financiering voor het Tsjechische gedeelte van het portfolio. De Loan To Value (LTV) van het gehele portfolio bedraagt per jaarultimo 47,5% (2012: 49,3%).
Op dit moment is het management in overleg met Tatra Banka inzake de lening die eind 2014 afloopt. Op basis van de eerste gesprekken en een reeds ontvangen aanbieding van een andere bank zal er eind 2014 een financieringsbehoefte zijn van EUR 4 miljoen tot EUR 6 miljoen. Na succesvolle herfinanciering en herkapitalisatie, zal het mogelijk zijn om dividend uit te keren aan de aandeelhouders.
Groei van de portefeuille
Het Property Fund richt zich op verdere groei van het portfolio in de loop van 2015 middels overname van portfolio’s in Tsjechië en/of Polen. De voorkeur van het management gaat uit naar winkelobjecten in de regionale steden van deze twee landen.
Vooruitzichten 2014
Verdere kostenreductie blijft ook voor 2014 een speerpunt. Het management verwacht dat met de doorgevoerde veranderingen de weg vrij is voor een verdere groei van het Property Fund en waarde creatie voor haar aandeelhouders, waarbij de verwachting is dat de beurswaarde van het aandeel de onderliggende waarde van het Property Fund meer zal gaan reflecteren.
